Mua nhà đất thời 'tranh tối tranh sáng', khách hàng phải tự bảo vệ chính mình

Thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, thực tế, nhiều môi giới từ các sàn giao dịch bất động sản cũng đua nhau mở bán các dự án bất chấp các điều kiện pháp lý.

Trong khi chờ “bàn tay” giám sát của các cơ quan chức năng vào cuộc thì khách hàng cần phải học cách tự bảo vệ mình trước những “chiêu trò xấu” của môi giới.

Môi giới loạn xạ

Thời gian qua, chúng tôi đã nhận được nhiều thông tin phản ánh từ khách hàng liên quan đến các dự án được môi giới rao bán nhưng pháp lý thiếu minh bạch. Qua tìm hiểu, xác minh thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ pháp lý cho các đơn vị phân phối. Tuy nhiên, các sàn giao dịch bất động sản vẫn ngang nhiên mở bán, bất chấp quy định về công khai thông tin của Luật Kinh doanh bất động sản.

Dự án Khang Gia Chánh Hưng được chào bán bởi sàn giao dịch bất động sản Gia Nghĩa tại địa chỉ số 43, đường Nguyễn Cư Trinh, Q.1, TP.HCM. Trên các website rao vặt về bất động sản cũng xuất hiện thông tin dày đặc rao bán căn hộ tại dự án này. Môi giới cũng giới thiệu dự án đang nhận đặt cọc và hiện đã có 20 khách mua. Tuy nhiên, CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ Gia Nghĩa cho rằng, công ty chỉ mới “thăm dò thị trường” sau khi biết dự án được UBND Q.8 phê duyệt tổng mặt bằng 1/500, được UBND TP.HCM giao đất, Sở Xây dựng thông qua về thiết kế kiến trúc, thiết kế cơ sở và được UBND Q.8 cho phép ép cọc thử tải tĩnh.

Không chỉ “hàng nội”, dự án có yếu tố nước ngoài cũng tự đặt ra những quy tắc đi ngược lại sự minh bạch thị trường. Trường hợp này đã diễn ra tại dự ánVista Verde, do Liên doanh Capitaland - Thiên Đức làm chủ đầu tư. Bà Dương Thụy Phương Khanh, Trưởng phòng Truyền thông & Đối ngoại của Capitaland khẳng định: “Vì đây là công ty lớn và của nước ngoài nên chúng tôi biết rõ giới hạn, quyền hạn và quy tắc làm việc tại Việt Nam, do vậy, chúng tôi cũng có những quy định riêng của mình”. Bà cũng cho biết: “Quy định của Capitaland là không thể cung cấp thông tin pháp lý về dự án cho khách hàng tại các sàn ủy quyền”. Như vậy, các đơn vị phân phối (CBRE, Savills, Hòa Bình, Seareal…) dường như chưa thực hiện đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản về công khai thông tin bất động sản tại sàn?

Những trường hợp thiếu minh bạch pháp lý như trên không phải hiếm. Phản ánh đến Báo Đời sống & Tiêu dùng, một khách hàng cho biết đã nhận được khá nhiều chào mời bán căn hộ Masteri Thảo Điền. Dự án có phối cảnh khá bắt mắt, nhưng khi hỏi “Khu vực trường học và hồ cảnh quan có nằm trong dự án không?” thì môi giới lại không có câu trả lời, muốn xem giấy phép xây dựng thì phải gặp bộ phận pháp lý của chủ đầu tư. Phóng viên đã cố gắng liên hệ sàn An Lộc Điền, một đơn vị phân phối dự án, để tìm hiểu thực hư nhưng chưa nhận được phản hồi cụ thể. Tương tự, khi được hỏi về tiền sử dụng đất dự án The CBD thì Giám đốc sàn Đông Tây Land Q.2 cũng cho rằng phải liên hệ chủ đầu tư.

Khách hàng phải tự bảo vệ chính mình

Theo các chuyên gia bất động sản, khi mua nhà yếu tố quan trọng hàng đầu là cần phải biết chủ đầu tư là ai, từng làm những dự án nào, dự án đó giờ ra sao. Không gì chứng minh uy tín của chủ đầu tư bằng chính những sản phẩm mà họ đã tạo ra. Do vậy, khi mua một tài sản giá trị lớn, khách hàng cần tìm hiểu rõ những sản phẩm thật của chủ đầu tư đó chứ không đơn thuần chỉ xem nhà mẫu.

Luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc Công ty luật Hợp danh Luật Việt, nêu rõ: thủ tục công khai thông tin bất động sản được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 13/2008/TT-BXD. Trong đó, hướng dẫn một số nội dung thông tin về bất động sản theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản rất cụ thể, bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh phải tuân thủ.

Quy định là vậy, nhưng theo Luật sư Trần Quang Thái, Trưởng Văn phòng Luật sư Quang Thái, việc giám sát thực hiện phải thường xuyên, chế tài xử lý vi phạm phải đủ sức răn đe mới có thể đảm bảo quy định đi vào thực tế.

Trong khi chờ cơ quan chức năng vào cuộc làm rõ, minh bạch thị trường, khách hàng cần phải tìm hiểu kỹ và tham vấn chuyên môn để tránh rủi ro cho chính mình.

Quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản gồm:

2.1. Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản.

2.2. Thông tin về loại bất động sản:

2.2.1. Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn…

2.2.2. Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ…

2.2.3. Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi…

2.2.4. Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác (nếu có).

2.3. Thông tin về vị trí bất động sản:

2.3.1. Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh;

2.3.2. Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư).

2.4. Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản:

2.4.1. Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng…

2.4.2. Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có);

2.4.3. Đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ: quy mô diện tích toàn bộ khu công nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất công cộng (sử dụng chung), diện tích đất từng ô đất…

2.4.4. Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng (nếu có).

2.5. Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản:

2.5.1. Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái;

2.5.2. Công năng sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu;

2.5.3. Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình;

2.5.4. Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có).

2.6. Thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ... (nếu có).