Giải pháp khôi phục thị trường bất động sản năm 2014

Năm 2013 là một năm cực kỳ khó khăn của thị trường bất động sản, của doanh nghiệp và người tiêu dùng. Ngay từ đầu năm, Chính phủ đã có nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu và những cơ chế chính sách tương đối toàn diện và đồng bộ, đạt được một số kết quả nhất định. Tuy nhiên kết quả đạt được trong việc giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trong năm 2013 là quá thấp, không đạt như kỳ vọng, chưa tạo được “cú huých” cho thị trường bất động sản.

Năm 2014, dự kiến thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng xu thế khó khăn sẽ giảm dần  nếu các doanh nghiệp nỗ lực hơn nữa để tìm giải pháp phù hợp cho chính mình, đặc biệt là các giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán hàng, có phương thức thanh toán hỗ trợ vay tín dụng cho khách hàng.

Thêm vào đó, việc các bộ ngành trung ương, các địa phương, các ngân hàng cùng hợp lực với doanh nghiệp để triển khai thực hiện quyết liệt và hiệu quả Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ trọng tâm là giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cùng với việc xây dựng các nghị định, thông tư thi hành Luật Đất đai phù hợp với yêu cầu thực tiễn cuộc sống (nhất là vấn đề thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đền bù tái định cư và tạo quỹ đất sạch cho đầu tư), và việc Quốc hội sẽ sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh đã có những kiến nghị một số giải pháp nhằm hồi phục thị trường bất động sản và giúp người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở như sau:

Về thu tiền sử dụng đất: theo điểm 3 khoản 1 điều 16 và thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo khoản 5 điều 15 Luật Đất đai 2013 và miễn giảm tiền sử dụng đất, trên cơ sở Luật đất đai 2013 đã quy định về khung giá đất vùng, về bảng giá đất có hiệu lực 5 năm và hệ số điều chỉnh giá đất, Bộ Tài chính đã dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế với 03 phương án lựa chọn.

Sau khi nghiên cứu, Hiệp hội đề xuất chọn phương án 2: “ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản tiền này được xác định theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định của mục đích sử dụng đất trước khi chuyển mục đích nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”. Phương án này có ưu điểm là tiết kiệm thời gian, minh bạch và khắc phục cơ chế “xin-cho”.

Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Thành phố kiên trì kiến nghị Chính phủ và Quốc hội thay đổi căn bản cách thu tiền sử dụng đất như hiện nay bằng phương thức đã được Ủy ban Nhân dân thành phố báo cáo Thủ tướng Chính phủ tại văn bản số 196/BC-UBND

Về thời hạn nộp tiền sử dụng đất, Hiệp hội thống nhất với nhận định của Ủy ban Nhân dân thành phố hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Việc thu tiền sử dụng đất một lần khi giao đất tạo áp lực vốn cho nhà đầu tư, hạn chế việc tăng cung bất động sản cho thị trường đồng thời tạo áp lực tăng giá bất động sản.

Hiệp hội đề nghị thành phố tiếp tục kiến nghị Chính phủ chấp thuận cho kéo dài thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo văn bản số 2232/UBND –TM ngày 14/05/2013 của Ủy ban Nhân dân thành phố, đồng thời Hiệp hội cũng đề xuất Chính phủ xem xét đưa vào dự thảo nghị định về thu tiền sử đất cho áp dụng chung cơ chế đặc biệt về thu tiền sử dụng đất đã được ban hành tại Quyết định số 843/QĐ-TTg ngày 31/05/2013 của Thủ tướng Chính phủ như sau: “Cho phép các chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ về nộp tiền sử dụng đất do khó khăn về tài chính được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tới đa 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế”

Nếu các doanh nghiệp đều được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng và trong thời hạn tối đa là 24 tháng thì sẽ góp phần làm giảm áp lực tài chính lên doanh nghiệp và tạo điều kiện giảm mặt bằng giá bất động sản có lợi cho người tiêu dùng.

Về miễn giảm tiền sử dụng đất, đề nghị có cơ chế miễn giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án làm nhà ở thương mại cho thuê giá bình dân trong suốt thời gian thực hiện dự án để khuyến khích phát triển loại hình nhà cho thuê. Nếu doanh nghiệp không tiếp tục thực hiện dự án thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Mức giá cho thuê nhà để hưởng chính sách ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất do tỉnh thành quy định. Riêng đối với TP. Hồ Chí Minh, đề xuất áp dụng miễn giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại cho thuê với giá cho thuê khoảng từ 2→3 triệu đồng/căn hộ/tháng.

Kiến nghị tiếp tục thực hiện hiệu quả Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, trước hết là giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng: Kiến nghị triển khai nhanh gói tín dụng ưu đãi cho người thu nhập thấp đô thị; Kiến nghị cho các dự án nhà ở thương mại đang xây dựng dở dang có quy mô căn hộ nhỏ hơn hoặc bằng 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng để giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, sớm có sản phẩm cung ứng cho thị trường và góp phần giải quyết hàng tồn kho; Kiến nghị Ủy ban Nhân dân Thành phố chỉ đạo giải quyết nhu cầu của các doanh nghiệp xin chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, dịch vụ, cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ quy mô vừa và nhỏ để cơ cấu lại sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và giải quyết hàng tồn kho.

Kiến nghị cho Việt Kiều được sở hữu nhà như người trong nước và mở rộng điều kiện cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế: Theo chương trình xây dựng pháp luật, năm nay Quốc hội sẽ thảo luận thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi). Hiệp hội kiến nghị cho Việt kiều được sở hữu nhà như người trong nước, cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà hạng sang (cao cấp) phù hợp thông lệ quốc tế, cho phép người nước ngoài mua nhà hạng sang tại Việt Nam theo các khu vực được cho phép là thực hiện xuất khẩu tại chỗ, tạo công ăn việc làm và không cạnh tranh với người thu nhập thấp trong nước về nhà ở và góp phần giải quyết hàng tồn kho ở phân khúc nhà ở hạng sang hiện nay.

Đồng thời kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày 04/09/2012 của Chính phủ về cấp phép xây dựng, điều 3 Nghị định 64/2012/NĐ-CP yêu cầu các công trình xây dựng nhà ở trong dự án bất động sản đều phải được cấp phép xây dựng là quy định bất hợp lý bởi lẽ dự án đều được duyệt quy hoạch tổng mặt bằng hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 với các chỉ tiêu xây dựng cụ thể kèm theo thiết kế mẫu nhà. Do vậy, kiến nghị điều chỉnh sửa đồi điều 3 Nghị định 64/2012/NĐ-CP như Chính phủ đã quy định trước đây tại điều 19 Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009: “Các công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm có: Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan Nhà nước

Nếu không sửa đổi điều 3 Nghị định 64/2012/NĐ-CP như trên thì đề nghị chỉ áp dụng đối với các dự án nhà ở mới sau ngày 20/10/2012. Tại khoản 3.c điều 8 Nghị định 64/2012/NĐ-CP yêu cầu hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng phải có “Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng, các bản vẽ kết cấu chịu lực chính (móng, khung, tường, mái chịu lực)”. Quy định này cũng bất hợp lý, không cần thiết và lãng phí vì chủ nhà có thể thay đổi bản vẽ kết cấu chịu lực khi thay đổi cơ cấu chức năng bên trong ngôi nhà trong quá trình thi công.