Địa ốc: Cần nữa sự hỗ trợ

Nếu như trước đây, hẳn thông tin quận Từ Liêm (Hà Nội) tách thành hai quận mới sẽ gây nên một cơn sốt với giá đất ở khu vực ấy tăng lên chóng mặt, thì nay các doanh nghiệp chỉ hy vọng rằng nó sẽ giúp cho tốc độ bán các sản phẩm địa ốc nhanh hơn trước mà thôi.

Các khảo sát cho rằng những dự án đã hoặc sắp hoàn thiện ở Từ Liêm có giao dịch tăng so với thời gian trước e rằng chỉ mang tính “cổ động” là chính.

Tiếp tục ra chính sách

Trong một nỗ lực chung nhằm kích thích thị trường bất động sản, Bộ Tài chính vừa có công văn gửi các cục thuế tỉnh, thành về việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản.

Theo đó, người bán sẽ được tự xác định thu nhập tính thuế, khai thuế, tức là chọn một trong hai cách: thuế suất 25% trên thu nhập chuyển nhượng hay thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, tùy cách nào có lợi cho mình.

Cơ quan thuế sau đó sẽ thực hiện kiểm tra và xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp theo quy định, nếu phát hiện có gian lận về căn cứ tính thuế thì sẽ truy thu và xử lý theo quy định.

Chính sách mới này là một cải cách đáng kể của ngành thuế, có tính đến lợi ích của người nộp thuế. Trước đó, người bán nhà thường bị áp mức thuế suất có giá trị đóng thuế cao hơn. Với việc để người dân tự xác định mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản, hy vọng rằng tốc độ giao dịch các sản phẩm địa ốc sẽ được cải thiện trong thời gian tới.

Một thông tin đáng chú ý nữa về chính sách là Thủ tướng vừa yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại trong chương trình cho vay lãi suất ưu đãi 30 ngàn tỉ đồng đẩy mạnh giải ngân cho doanh nghiệp và người dân vay để phát triển nhà.

Với tốc độ giải ngân như hiện nay, người ta tính toán rằng để có thể giải ngân hết thì không phải tối đa ba năm như chương trình dự kiến, mà phải gấp mười lần khoảng thời gian đó.

Tuy nhiên, như Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhiều lần phát biểu, đây là gói tín dụng cho vay để hỗ trợ nhà ở, trong đó mục tiêu chính là hướng tới người dân có thu nhập thấp chứ không phải để cứu thị trường bất động sản, do đó tốc độ giải ngân chậm là dĩ nhiên, chứ không phải các ngành có liên quan không cố gắng.

Bởi việc giải ngân ấy không chỉ phụ thuộc vào các ngân hàng thương mại, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố nguồn cung.

Từ từ chuyển đổi…

Vượt qua được khâu thủ tục hành chính ở nước ta khó như thế nào thì ai cũng biết, nên việc xét duyệt, cấp phép chuyển đổi dự án cho các doanh nghiệp từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng không phải ngoại lệ.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tính đến thời điểm này mới có năm dự án được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, mới nhất là chung cư 15 tầng thuộc dự án khu nhà ở tại P. Thới An, Q.12, quy mô chuyển đổi là 360 căn.

Trước đó là bốn dự án nhà ở thương mại khác được chuyển sang nhà ở xã hội với số lượng hơn 6.300 căn. Còn ở Hà Nội, tốc độ xét duyệt cũng chậm tương tự.

Đến nay, mới có hai dự án được chấp thuận, là dự án khu nhà ở hỗn hợp cao tầng đô thị Sông Đà (Q. Hà Đông) và dự án tổ hợp văn phòng cho thuê, dịch vụ thương mại và nhà ở để bán (Q. Cầu Giấy). Có năm dự án đã được chấp thuận về nguyên tắc và năm dự án đang tiếp tục được xem xét.

Việc “từ từ chuyển đổi” này được lý giải là để chính quyền cân nhắc kỹ các khâu, từ quy hoạch đến thiết kế, nhằm không tạo áp lực lên hạ tầng của khu vực có dự án…

Nhưng thực ra, nếu đã có tiêu chí cụ thể thì chính quyền nên xét duyệt nhanh chóng để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp, bởi khi một dự án xin chuyển đổi bị “treo” sẽảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của họ. Có doanh nghiệp cảm thán rằng chính gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng khiến doanh nghiệp “sa lầy” khi tham gia vào quy trình chuyển đổi.

Trong giai đoạn khó khăn về vốn, có chương trình hỗ trợ vay vốn ưu đãi lãi suất dành cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp rất muốn tham gia, nhưng khi làm hồ sơ xin chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, họ mới biết thế nào là chờ đợi.

Lọt vào danh sách được chấp nhận chủ trương cho chuyển đổi rồi cũng chưa xong, nếu kẹt Nghị định 64/2012/NĐ-CP, bởi nghị định này quy định dự án nào trước khi xây dựng cũng phải xin giấy phép. Có giấy phép rồi mà xin chuyển đổi thì sau khi được chính quyền đồng ý chuyển đổi sẽ phải xin lại giấy phép xây dựng, tiếp tục công đoạn xét duyệt, chờ đợi…

Nghĩa là xin chuyển đổi và được chấp nhận đã khó, triển khai xây dựng được còn khó hơn. E rằng đến khi xây dựng được, có sản phẩm thì nhà ở xã hội đã không còn được chào đón nữa.

Không phải cứ có căn hộ giá rẻ là dễ bán

Thời gian qua, nhiều thông tin cho rằng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có tình trạng khan hiếm căn hộ giá rẻ, đặc biệt là căn hộ dưới 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2 phù hợp với gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng.

Tuy nhiên trên thực tế, nhiều doanh nghiệp và sàn giao dịch cho biết không phải cứ có căn hộ giá rẻ là sẽ bán được, mà vẫn bán rất chậm dù chủ đầu tư còn có những ưu đãi về thủ tục vay vốn ngân hàng cho người mua.

Nhiều dự án người mua căn hộ được chủ đầu tư liên kết với ngân hàng hỗ trợ vay vốn dài hạn, nhưng vẫn không hút khách. Một phần do vị trí dự án chưa phù hợp, phần khác do những người đủ điều kiện được tham gia hỗ trợ lãi suất thì không muốn mua, còn những người muốn mua lại không đủ điều kiện vay vốn hỗ trợ lãi suất.

Những người này muốn các sàn giao dịch hoặc chủ đầu tư phải giúp họ được vay mua nhà với mức lãi suất 6%/năm. Trong nhiều trường hợp, những người đủ điều kiện vay vốn trong gói hỗ trợ lãi suất lại bị vướng ở diện tích căn hộ.

Tìm được căn hộ ưng ý, gần nơi làm việc, nhưng nếu sản phẩm nhà ở thương mại có diện tích trên 70m2 – là phần phân khúc có nguồn cung ứ đọng nhiều nhất – thì họ sẽ không được vay vốn theo lãi suất ưu đãi.

Nên chăng các nhà điều hành cân nhắc điều chỉnh chính sách nếu thực sự muốn tầm ảnh hưởng tích cực của gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng được lan rộng. Dĩ nhiên, mục đích chính của gói hỗ trợ này là giúp người có thu nhập thấp, nhưng nếu “đóng đinh” vào mục đích chính này thì mục đích hỗ trợ thị trường bất động sản không trở thành hiện thực.

Nếu mở rộng quy định căn hộ trên 70m2 cũng là đối tượng sản phẩm mà người vay mua được hỗ trợ lãi suất, với cách tính phần diện tích 70m2 có giá thấp hơn 15 triệu đồng được hưởng gói hỗ trợ lãi suất, phần diện tích trên 70m2 không được hưởng và người bán lẫn người mua đều phải nộp thuế theo quy định.

Như vậy, Nhà nước vẫn sẽ thu được thuế, bù đắp khoản tài trợ lãi suất thấp của Ngân hàng Nhà nước giao cho các ngân hàng thương mại thực hiện. Được như vậy, khối hàng tồn kho lớn của các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tốt để tăng tính thanh khoản.