"Cũ" át "mới"

Hàng hóa BĐS ngày càng đa dạng (về chủng loại, giá thành) giúp khách hàng lựa chọn thoải mái hơn thời gian trước. Không chỉ sản phẩm bình dân ghi nhận thanh khoản được cải thiện, phân khúc căn hộ chung cư trị giá 3-3,5 tỷ đồng (cao cấp) ở Hà Nội cũng thực sự sôi động.

Cùng mang yếu tố "vị trí trung tâm nội đô", một số dự án mới gia nhập thị trường từ quý III/2014 đang chịu cạnh tranh quyết liệt với những quần thể mang tính "biểu tượng" cho đời sống văn minh, đẳng cấp chủ nhân.

Đối chiếu tỷ lệ dự án ra hàng, công bố khởi công cũng như lượng khách hàng đặt cọc giữ suất thời gian qua, có thể thấy tỷ trọng người mua nhà có thu nhập trung bình vẫn chiếm phần lớn.

Những món hàng hiếm

Chỉ tính từ cuối 2014 tới đầu quý II/2015, các dự án tập trung lực lượng phân phối, marketing bán hàng chủ yếu xoay quanh những cái tên như 75 Tam Trinh, Tân Tây Đô, Five Star Kim Giang, 87 Lĩnh Nam, 89 Phùng Hưng (Hà Đông) hay mới đây là Eco – Green City, CT36 Định Công…

Ở đẳng cấp cao hơn (vị trí trung tâm, hạ tầng hoàn hảo, dân trí cao), các tổ hợp nhà ở ghi nhận lượng giao dịch "ngoài tưởng tượng" ngay khi mở bán chỉ lác đác một vài (Vinhomes Nguyễn Chí Thanh là một điển hình trong số đó).

Tuy nhiên, tìm hiểu tại nhiều cuộc mở bán/giới thiệu tiềm năng dự án cho thấy rằng phổ khách hàng (sở hữu tài chính khoảng 3-4 tỷ đồng) đã gia tăng trông thấy. Đáng chú ý, đây là những cặp vợ chồng trẻ nuôi hy vọng săn tìm căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu ở (không đầu tư sang nhượng) theo dạng thụ hưởng đúng nghĩa.

"Xác định là mua để ở và mua chỉ một lần, phục vụ cuộc sống lâu dài nên chúng tôi không ngại tốn kém" – anh Quang, một nhân viên công nghệ thông tin của đơn vị kiểm toán ngoại cho biết.

Đủ lực tài chính, không thiếu hiểu biết về thị trường lẫn giá trị của căn nhà – nơi an cư, những người trẻ như anh Quang chỉ "ưa chuộng" các quần thể chung cư đã hoàn thiện/phục vụ dân cư ổn định.

Phạm vi khoanh vùng tìm kiếm là những tổ hợp nhà ở cao tầng đã hình thành từ năm 2005 tới nay, ít (hoặc không có) tỳ vết về vấn đề quản lý, dịch vụ tiện ích…

"Tưởng dễ mà không dễ, tiêu chí lựa chọn đó khiến chúng tôi và rất nhiều gia đình trẻ khác lận đận tìm kiếm" – Phó Giám đốc kinh doanh một công ty truyền thông chia sẻ. Theo đó, những căn hộ được "đánh dấu đỏ" trong danh sách ưu tiên đều thuộc các dự án "cũ" như Hapulico Complex, Skycity 88 Láng Hạ, Dolphin Plaza, Indochina Xuân Thủy, 165 Thái Hà…

Chỉ có điều, thời gian hiện tại, rất ít chủ nhân rao bán sản phẩm các dự án trên. Nếu may mắn tìm được, thì giá (trên thị trường thứ cấp) thường vượt qua ngưỡng tài chính chịu đựng của người tìm mua (trung bình 4 tỷ trở lên).

Loay hoay với rổ hàng "hứa"

Trong số những dự án cung cấp sản phẩm chung cư thuộc khung giá 3-4 tỷ đồng, diện tích dưới 100m2, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh là món hàng gần như duy nhất không gặp nghi ngại về vấn đề tiến độ bàn giao – chất lượng. Điều này, theo giới đầu tư và một số khách hàng lục tìm hàng cao cấp, là nhờ quá khứ "không tì vết" lẫn năng lực hiện tại của chủ đầu tư.

Nói như vậy, không có nghĩa dòng sản phẩm đóng dấu "Vin" nắm giữ vị thế độc tôn trên thị trường. Vẫn còn đó rất nhiều dự án đáp ứng đủ tiêu chí của người mua nhà khó tính (ở theo quy chuẩn thụ hưởng cuộc sống) như FLC 36 Phạm Hùng, Dle Pont DOr 36 Hoàng Cầu, Capital Garden 102 Trường Chinh, Hồng Kông Tower Đê La Thành, Hòa Bình 505 Minh Khai hay Tràng An Complex nếu dự án về đích đúng như những lời cam kết, hứa hẹn của chủ đầu tư.

Trạng thái chung của các dự án này là đang thi công/bắt đầu hoàn thiện thô. Mức giá trải dài từ 27 đến 34 triệu đồng/m2. Trong đó, có những dự án "sốt xình xịch" giới thứ cấp ngay từ khâu công bố ký kết hợp tác giữa chủ đầu tư và các đối tác. Điển hình, Tràng An Complex, Home City Trung Kính hay mới đây là 203 Nguyễn Huy Tưởng.

Không chỉ các dự án may mắn được thừa hưởng yếu tố vị trí trung tâm, hạ tầng giao thông – xã hội ổn định cũng như "đại gia" chống lưng hút chú ý của thị trường, một số dự án ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý cho khách hàng cũng "đua nở" thời gian này.

Theo nguồn tin riêng của TBKD, dự án "siêu hot" HandiResco Lê Văn Lương đang rầm rộ bung hàng với giá leo thang từng ngày. Vị trí trung tâm, được khởi công từ quý III/2014, đơn giá mỗi mét vuông căn hộ hình thành trong tương lai của dự án âm thầm lên tới 32 – 33 triệu đồng/m2 khi qua tay các nhà phân phối (từ 27-28 triệu đồng/m2 giai đoạn "quây tôn" trước Tết Cổ truyền).

"Chưa nhú lên mặt đất được tầng nào, trong khi giá thứ cấp phân phối đã ào ào tăng qua mỗi đợt chào bán, đây là điều người mua thực như chúng tôi khó chấp nhận. Chưa kể vị trí đối diện đường xe bus nhanh và quá gần nhà chờ xe bus gây ùn tắc, tiếng ồn nếu chẳng may chọn tầng thấp… Tiếng là cao cấp, vị trí trung tâm, nhưng từ cung cách bán hàng tới chất lượng vị trí hạ tầng đều không ổn nên tôi quyết định không bỏ tiền ra mua sự lo lắng, thấp thỏm" – chị Hà, trợ lý Giám đốc một Công ty chuyên kinh doanh ô tô nhập khẩu trên địa bàn Hà Đông phân tích.