Cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản

Báo cáo của các công ty quản lý, tư vấn bất động sản (BĐS) đều nhận định, phân khúc văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội ổn định về công suất, nhưng giảm giá nhẹ. Trong khi đó phân khúc căn hộ cho thuê giảm về công suất thuê, nhưng lại ổn định về giá.

Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý II-2015 của Công ty TNHH Savills Việt Nam cho biết, giá thuê văn phòng trung bình khoảng 394.000 đồng/ m2/tháng, không đổi so với quý I-2015, nhưng tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Nếu xét theo từng hạng, giá thuê trung bình của hạng A và hạng B lần lượt giảm 0,3% và 0,9% theo quý trong khi giá thuê trung bình hạng C tăng nhẹ 0,7%. Điểm đáng chú ý là công suất thuê toàn thị trường đạt 81,4%, ổn định theo quý và tăng 6% so với cùng kỳ năm 2014.

Công suất thuê của hạng A và C tăng lần lượt 0,4% và 2,2% theo quý, trong khi công suất thuê của hạng B giảm 1,9%. Về cơ cấu khách thuê, khách nước ngoài chiếm tỷ lệ lớn, 60% trong các tòa nhà hạng A và B; lĩnh vực tài chính - ngân hàng có diện tích thuê mặt bằng văn phòng lớn nhất. Theo thống kê của Savills, tổng diện tích cho thuê của thị trường văn phòng Hà Nội hiện đạt khoảng 1.491.000m2, tăng 2% theo năm. Đến cuối năm 2017, 35 dự án mới sẽ cung cấp thêm khoảng 544.000m2 sàn, tăng 36% so với nguồn cung hiện tại.

Đối với phân khúc căn hộ cho thuê, trong quý II-2015, thị trường Hà Nội có thêm 100 căn hộ mới từ 2 dự án Vinhomes Royal City và Times City; đưa tổng nguồn cung lên khoảng 3.680 căn hộ từ 43 dự án, tăng 3% theo quý và 16% theo năm. Khu nội thành là nguồn cung chính của thị trường với 63% số lượng căn hộ. Tuy nhiên, công suất thuê đạt 77%, giảm 3% theo quý và theo năm. Còn giá thuê trung bình không thay đổi, ở mức 548.000 đồng/m²/tháng.

Doanh thu bình quân trên căn hộ giảm 11% theo quý, xuống 43,6 triệu đồng/căn/tháng. Về triển vọng, Savills cho rằng, lượng vốn đầu tư trực tiếp đổ vào Hà Nội giảm trong 6 tháng đầu năm có tác động đến lượng khách thuê, bởi đa số khách thuê là chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam theo dự án. Trong khi, từ quý III-2015, thị trường có thêm 900 căn hộ từ 11 dự án mới. Trong năm 2016, một dự án mới cung cấp 200 căn hộ dự kiến gia nhập thị trường.

Tương tự phân khúc thị trường văn phòng, phân khúc mặt bằng bán lẻ (siêu thị, bách hóa, trung tâm thương mại...) cũng có giá thuê trung bình giảm 0,9% theo quý và 10% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 841.000 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, công suất cho thuê đạt 84%, ổn định theo quý và tăng 7,2% theo năm. Những tác động đối với nguồn cầu, theo Savills, là việc nửa đầu năm 2015, tổng doanh thu bán lẻ của Hà Nội đạt 210 nghìn tỷ đồng, tăng 10,3% theo năm. Nếu loại bỏ lạm phát, tỷ lệ tăng trưởng thực tế đạt 9,6% theo năm.

Cùng với đó, việc tham gia vào các Hiệp định thương mại tự do (FTA) và dự kiến ký kết Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) trong năm 2015 sẽ làm gia tăng sự cạnh tranh giữa các nhà bán lẻ trong nước và nước ngoài. Trong khi về nguồn cung, từ nửa cuối năm 2015 đến 2017, quận Hà Đông sẽ trở thành nguồn cung tương lai lớn nhất thị trường với khoảng 225.000m2, gấp 3,5 lần so với nguồn cung hiện tại của quận. Riêng nửa cuối năm 2015, khoảng 353.000m2 từ 16 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong đó, hai dự án đáng chú ý là Vincom Nguyễn Chí Thanh và Aeon Mall Long Biên sẽ cung cấp hơn 165.000m2 diện tích bán lẻ.

Theo một đơn vị tư vấn BĐS khác là CBRE, với Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, các doanh nghiệp (DN) nước ngoài được phép cho thuê lại BĐS mà DN đang thuê. Hơn nữa, DN có thể mua và sở hữu một tòa nhà đã hoàn thiện để sử dụng, mở rộng kinh doanh. Bên cạnh đó, xu hướng cho thuê dài hạn hoặc bán sàn văn phòng đang phổ biến hơn khiến loại hình đầu tư này trở thành một kênh đầu tư mới. Xu hướng giảm giá chào thuê văn phòng chủ yếu do nguồn cung dồi dào.

Với mặt bằng bán lẻ, CBRE nhận định, giá thuê giảm chủ yếu bởi dự án mới mở có giá thuê thấp do nằm xa trung tâm và khách thuê diện tích lớn nên được hưởng ưu đãi. Trong khi giá thuê trung bình khu vực trung tâm khá ổn định. Xu hướng giảm giá này nhìn chung không ảnh hưởng nhiều đến thị trường, bởi các nhà bán lẻ trong và ngoài nước đều đang tăng cường sự hiện diện. Điển hình như Vingroup cho ra 4 thương hiệu bán hàng mới.

Một nhà bán lẻ Thái Lan, sau khi mở hai trung tâm thương mại trong năm 2014, tiếp tục mở rộng kinh doanh ngành siêu thị điện máy. Với căn hộ cho thuê, nếu các hiệp định thương mại được ký kết, những công ty có vốn nước ngoài sẽ mở rộng kinh doanh tại Việt Nam và là tín hiệu tốt cho thị trường. Tuy nhiên, khả năng giá thuê sẽ không tăng mà có lẽ chỉ cải thiện công suất thuê.