Có giấy phép mới được... bán nhà

Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, để dự án hình thành trong tương lai chủ đầu tư phải được ngân hàng đứng ra bảo lãnh.

Không những vậy, dự án còn phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình. Quan trọng hơn phải được cơ quan quản lý nhà nước duyệt cho bán. Phải ký quỹ đảm bảo dự án. Điều này theo đánh giá sẽ giúp khách hàng hạn chế được rủi ro, giúp thị trường minh bạch, bảo vệ tốt hơn cho khách hàng. Tuy nhiên, nếu không khéo sẽ trở thành rào cản cho doanh nghiệp, thị trường.

LS Nguyễn Văn Trường, Trưởng văn phòng Luật sư Trường, cho rằng những năm vừa qua đã xảy ra nhiều trường hợp chủ đầu tư bán nhà trên giấy khiến người dân đóng tiền nhưng không thể nhận được nhà. Thậm chí nhiều trường hợp khách hàng đóng đến 102% giá trị căn hộ nhưng nhà chẳng thấy đâu trong khi tiền không đòi lại được. Như vậy, với những quy định mạnh mẽ của luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sẽ hạn chế tình trạng doanh nghiệp (DN) “tay không bắt giặc”. Người dân sẽ được bảo vệ, hạn chế bớt rủi ro.

Liệu sẽ hết rủi ro ?

Tuy nhiên, ông Đinh Duy Trinh, Giám đốc điều hành Công ty BĐS Banviet Land, lo lắng rằng luật đã có hiệu lực từ ngày 1.7.2015 nhưng đến nay vẫn chưa có nghị định, thông tư hướng dẫn khiến doanh nghiệp (DN) và cả người dân đều rất trông chờ. “Nay nghị định hướng dẫn việc xử phạt, chế tài chưa có. Nếu cấm mà không có chế tài thì luật đưa ra cũng bằng không”, ông Trinh nói.

Là người đeo bám từ khi dự thảo luật đưa ra lấy ý kiến đến khi ban hành và có hiệu lực, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận xét tất cả những điều này nhằm mục đích bảo vệ người tiêu dùng, dự án phải triển khai thực sự chứ không bán nhà trên giấy như trước. Cụ thể, dự án chung cư phải xong móng mới được bán, nếu bán nền phải xong hạ tầng. Chủ đầu tư phải ký quỹ, được ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho người mua nhà. Trong trường hợp này luật quy định khá chặt chẽ nhằm bảo vệ người tiêu dùng, những người yếu thế.

Tuy nhiên, có khả năng người tiêu dùng phải gánh thêm chi phí. Ông Châu nói: “Luật chưa thấy người tiêu dùng được bảo vệ như thế nào nhưng trước mắt ngân hàng có lợi. Bởi khi DN ký quỹ thì ngân hàng đã thu được phí. Làm tăng chi phí cho DN và chi phí này cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu”. Đặc biệt theo ông Châu, thời gian qua nhiều chủ đầu tư công bố ký kết bảo lãnh nhưng thực tế chỉ PR. Đa phần mới ký hợp đồng nguyên tắc bảo lãnh chứ chưa ký hợp đồng bảo lãnh. Do đó người tiêu dùng đến nay chưa được bảo vệ thực sự.

Đáng lưu ý, lãnh đạo một DN cho rằng, quy định phải xin ý kiến của Sở Xây dựng và phải được sở này cho phép mới được bán nhà là không cần thiết và quá nhiêu khê. Quy định này sẽ làm tăng thêm thủ tục, giấy phép con và vô tình làm khổ thêm DN và người dân. “Hiện nay như ở Hà Nội hay TP.HCM có hàng ngàn dự án đang triển khai, liệu Sở Xây dựng có thể đủ người, đủ thời gian và trình độ để có thể kịp thời thẩm định, đưa ra quyết định như quy định của luật là 15 ngày làm việc. Nếu Sở Xây dựng cố tình làm khó dễ, buộc DN phải đi đêm, chung chi. Điều này sẽ làm DN mất đi cơ hội, thêm chi phí và thời gian. Từ đó phát sinh thêm chi phí và thiệt hại cuối cùng là người tiêu dùng phải gánh chịu”, ông này cho hay.

Chính vì vậy, theo ông Châu, chỉ cần DN thông báo cho Sở Xây dựng dự án đủ điều kiện bán là đủ, chứ không phải xin phép nữa. DN thông báo cho Sở, trong vòng 15 ngày, Sở Xây dựng đi kiểm tra. Nếu không có văn bản ngăn chặn của Sở thì được bán. "Sở chỉ gác cửa những DN làm “dỏm”, đóng vai trò người thổi còi và hậu kiểm. Bởi nếu không sẽ phát sinh thêm thủ tục, trong bối cảnh nhà nước đang thực hiện cải cách thủ tục hành chính"- ông Châu nói.