Chứng khoán - bất động sản: Duyên và nợ

Khác hẳn với tình trạng “chết không chỗ chôn” của thị trường bất động sản, mặt bằng giá cổ phiếu lại khá nhanh chóng được nâng lên hơn 20% - một tỷ lệ lợi nhuận mà bất động sản có nằm mơ cũng không thấy.

Duyên và nợ

Hai thị trường chứng khoán và bất động sản luôn có mối duyên nợ kỳ lạ. Cùng đồng cảnh ngộ, nhưng mỗi thị trường lại hiện ra một sắc thái khác vào từng thời điểm. Vào lúc này, cái duyên đang thuộc về chứng khoán. Còn với bất động sản, e rằng đó vẫn là… cục nợ.

Năm 2012 đã chẳng khác mấy năm 2011 về bản chất - một bản chất mà giới đầu tư có thể ví là siêu hình với không một gợn sóng nào lan tỏa trên thị trường bất động sản. Trong khi đó, chứng khoán được an ủi hơn vì vẫn còn bóng dáng một con sóng ngắn ngủi trong bốn tháng đầu năm 2012. Tuy nhiên, đợt sóng tăng này về thực chất chỉ nhằm giải quyết vấn đề công nợ cho một số doanh nghiệp đang túng thiếu hoặc rơi vào tình cảnh khốn quẫn. Không mấy ngạc nhiên là chỉ trong khoảng thời gian ngắn ngủi đó, Hoàng Anh Gia Lai đã có đủ tiền để trả số thuế thiếu hơn 150 tỷ đồng cho Chi cục Thuế Gia Lai.

Năm lần hạ lãi suất huy động trong năm 2012, tưởng như đã tạo nên một phép màu, hoặc tệ lắm thì cũng gây được hiệu ứng kích hoạt cho thị trường bất động sản động đậy, nhưng hóa ra lại là công cốc. Trong khi đó, đón trước những thông tin về hạ lãi suất, hai chỉ số chứng khoán VNI và HNX đã có thời gian làm nên điều mà người ta ví như hy vọng hồi phục. Mọi chuyện tưởng đâu đã đi vào “quy luật” trong tháng 4/2012, khi nhà đầu tư chứng khoán đã “full margin” cùng các cú mua tất tay cổ phiếu. Thế nhưng đến tháng sau đó, người ta mới ngã ngửa khi thị trường cổ phiếu “bỗng nhiên” chao đảo rồi sup sụp. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản vẫn một mặt ngóng tiếp tin hạ lãi suất như chờ cứu cánh, mặt khác lại bặt tin về chuyển động tự thân của nó. Không những giá nhà đất không tăng mà ngay cả giao dịch cũng gần như con số 0 tròn trĩnh.

Cú bật ngửa của thị trường chứng khoán vào tháng 8/2012 sau vụ Nguyễn Đức Kiên - một nhân vật nhiều tiếng tăm và cũng lắm tai tiếng - bị bắt, đã chính thức chấm dứt hy vọng còn sót lại của cả hai thị trường chứng khoán và bất động sản trong một năm mà con rồng đã không thể bay lên. Chứng khoán Việt Nam đã có một đợt lao dốc mà một chuyên gia tài chính quốc tế ví von như thể cuộc đại hạ giá của thị trường chứng khoán Mỹ vào giai đoạn đại khủng hoảng 1929-1932.

Khoảng thời gian nửa cuối năm 2012 cũng chứng kiến giá bất động sản hai miền Nam – Bắc thực sự rơi vào cảnh chết lâm sàng.

Lâm sàng

Lâm sàng - một từ ngữ rất chuyên môn được dùng trong giới y học – vào lúc đó và cho đến tận bây giờ đã được phổ quát hóa cho chứng bệnh nan y không tìm ra đường sống của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản và cả các chủ ngân hàng – nhóm chủ nợ tiềm tàng năng lực nhưng cũng tiềm tàng cả mối nguy hiểm về nợ khó đòi và nợ không thể đòi.

Từ cuối năm 2011, một báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia đã cho thấy hàng chục ngân hàng có dính dáng đến tín dụng cho vay bất động sản, với tỷ lệ nợ xấu lên đến vài chục phần trăm. Sau đó, con số của Thanh tra Ngân hàng nhà nước tái khẳng định tỷ lệ nợ khó đòi có thể đạt đến 40%. Nhưng theo ước tính của một số chuyên gia và những người làm thực tế trong giới doanh nghiệp bất động sản, nợ khó đòi về cơ bản là nợ không thể đòi được, và tỷ lệ nợ loại này có thể đã lên đến ít nhất 50%, cá biệt có ngân hàng lên tới 60%.

Theo kinh nghiệm của nước ngoài, tất cả những gì thuộc về nợ xấu và có mức dao động trên 5% đều là nguy hiểm. Cứ xét theo nguyên tắc đó, tình trạng nợ xấu bất động sản ở Việt Nam có thể cao gấp hàng chục lần so với nhiều quốc gia trên thế giới – điều mà giới phân tích quốc tế không ngần ngại gọi thẳng tên của nó: mầm mống khủng hoảng.

Tất nhiên sẽ là khủng hoảng, nhưng vào lần này, không chỉ là một trận thất kinh đối với riêng thị trường bất động sản, mà cuộc khủng hoảng ghê gớm ấy chắc chắn sẽ kéo theo khối ngân hàng chủ nợ với hơn 100-200.000 tỷ đồng tồn kho tài sản bất động sản thế chấp, có nguy cơ kéo theo sự sụp đổ hàng loạt ngân hàng thương mại theo hiệu ứng domino.

Cũng bởi vậy, không ngạc nhiên là khi đề cập đến cơn khủng hoảng thị trường bất động sản đang cận kề, người ta lại mang cả vận mệnh của nền kinh tế quốc gia để gắn kết với nó. Đúng là chỉ có một phép màu mới có thể cứu vãn được tình thế lâm sàng như hiện nay. Nghịch pha và chờ đợi

Vào đầu năm nay – 2013, một lần nữa quy luật nghịch pha giữa hai thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản lại tái diễn. Cũng lại là một sóng tăng nhộn nhạo của chứng khoán.

Khác hẳn với tình trạng “chết không chỗ chôn” của thị trường bất động sản - một bài ca vẫn được lặp đi lặp lại trên báo chí và tại cửa miệng các giới bình luận lẫn doanh nghiệp, mặt bằng giá cổ phiếu lại khá nhanh chóng được nâng lên hơn 20% - một tỷ lệ lợi nhuận mà bất động sản có nằm mơ cũng không thấy.

Sau gần hai tháng kể từ khi vận hành theo hướng phục hồi, giới đầu tư chứng khoán đã chứng tỏ thị trường của họ là nơi duy nhất ở Việt Nam có tính sinh động, so với cả hai thị trường ngoại tệ và vàng hầu như không nhúc nhích về biên độ giá. Giá trị giao dịch trên hai sàn chứng khoán cũng tăng dần, từ mức tối thiểu 300 tỷ đồng lên đến vài ba ngàn tỷ đồng cho mỗi phiên, trong khi thị trường bất động sản của Hà Nội và TP.HCM giao dịch cả năm 2012 cũng chỉ được chưa đầy hai chục ngàn tỷ đồng. Vậy là sự ngược ngạo lại diễn tiến: trong lúc các nhà đầu tư ngày càng hoan hỉ với mặt bằng giá cổ phiếu được phục hồi, thì ở khắp nơi, giới kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục đồng thanh bài ca “giãy chết”.

Nghị quyết 02 của Chính phủ về “giải cứu” bất động sản” đã ra đời, được kỳ vọng như một liều thuốc kích thích mạnh, nhưng cho tới giờ này vẫn chưa phát đi bất cứ tín hiệu nào về tính công dụng của nó. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp lại càng sốt ruột hơn trước thái độ chậm chạp của các bộ ngành liên quan đến số phận của thị trường bất động sản như Ngân hàng nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính. Tất cả những kiến nghị và đề xuất đã có, thậm chí là quá nhiều cho một nghị quyết, vấn đề còn lại chỉ là bắt tay vào làm, và làm như thế nào mà thôi.

Thời gian cho số phận của thị trường bất động sản chỉ còn được tính bằng từng tháng, thậm chí từng tuần lễ đối với một số doanh nghiệp. Biện pháp ngân hàng cho doanh nghiệp khoanh nợ, dù trước mắt có thể giúp cho cái chết lâm sàng chậm lại, nhưng chẳng có gì bảo đảm là sẽ kéo dài được đến giữa năm nay.

Trong khi đó, quá thất vọng trước tình cảnh bi đát của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải đóng cửa nghỉ tết sớm.

Khác hẳn với các công ty chứng khoán, nhân viên giao dịch bất động sản chẳng có việc gì để làm.