Bỗng dưng… cấm tách thửa

Việc Sở Tài nguyên - Môi trường ban hành văn bản đi ngược quyết định của UBND TP.HCM đã cản trở quyền an cư lạc nghiệp của nhiều người dân.

Cụ thể, Quyết định 33 của UBND TP.HCM không có một từ nào nói đến việc hạn chế việc tách thửa của các tổ chức, cá nhân nếu khu đất không “dính” quy hoạch, thuộc khu vực nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt. Quyết định trên cũng nêu rõ, UBND quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa đất.

Đi ngược lại quy định của pháp luật

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, kể từ khi Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa có hiệu lực đến nay, trên toàn TP có 4.100 trường hợp được tách thửa. Giúp cho hàng ngàn người, chủ yếu là dân nghèo có được một căn nhà để an cư. Thế nhưng, mới đây Sở Tài nguyên - Môi trường TP đã liên tiếp ban hành hai văn bản đi ngược lại tinh thần của Quyết định 33 và các quy định của pháp luật cho phép phân lô bán nền là Văn bản 142 ngày 7.1.2016 và Văn bản 2056 ngày 14.3.2016. Hai văn bản này đã hạn chế quyền mua bán đất ở của người dân, “cướp” đi một trong số những quyền quan trọng nhất được Hiến pháp công nhận là tạo lập nhà ở hợp pháp, quyền an cư lạc nghiệp.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, phân tích luật đã cho phép phân lô bán nền, đồng thời cũng không hạn chế quyền chuyển nhượng nhà đất, thậm chí là chuyển nhượng đất nền được phân lô. Kết quả là nhiều khu đất được người dân chia lô, với hệ thống đường, cây xanh bài bản. Nhưng Sở Tài nguyên - Môi trường lại đi ngược lại quy định của pháp luật bằng cách ban hành những văn bản cấm đoán hà khắc. Không thể phủ nhận, tại nhiều địa phương cũng xảy ra tình trạng các khu vực xây dựng nhà ở hộp diêm, nhà ổ chuột, nhà ba chung với hạ tầng không đảm bảo. Nhưng đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý địa phương, người đứng đầu các cơ quan giám sát như đô thị, thanh tra xây dựng đã buông lỏng. Vì vậy, không vì sự yếu kém trong quản lý của cơ quan chức năng mà đẩy khó cho người dân là hạn chế tách thửa, cấm phân lô bán nền và mua bán.

Trao đổi với báo giới, ông Nguyễn Văn Trường, Phó chủ tịch UBND H.Nhà Bè, cho rằng nhu cầu nhà ở giá thấp của người dân rất lớn. Vì hiện nay nhà nước vẫn chưa làm được nhiều căn nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng này nên tất yếu xảy ra việc xây dựng không phép.

“Không lẽ suốt ngày chính quyền đi xử phạt, cưỡng chế đập nhà không phép của người dân? Nếu vậy mâu thuẫn xã hội sẽ ngày càng gay gắt. Do đó, Quyết định 19 rồi đến 33 đã giải quyết được nhiều vấn đề lớn, trong đó có việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân. Giả sử không có hai quyết định đó, tôi tin rằng trong thời gian qua các quận/huyện vùng ven sẽ khổ sở với nạn xây nhà không phép”, ông Trường cho hay.

Mới đây tại buổi làm việc với Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng, ông Huỳnh Văn Hạnh, Giám đốc Sở Tư pháp, cho rằng hiện TP đã có quy hoạch chung, quận/huyện đã quy định rất rõ về đất nào xây dựng mới, đất nào chỉnh trang với các mật độ cụ thể. TP cũng đã có Quyết định 33 làm cây “gậy”. Do đó chỉ cần áp Quyết định 33 vào là có thể thực hiện được. Việc áp dụng sai sót là cá biệt, không nên vì thế mà vội vàng sửa quy định thì sẽ rất khó cho các địa phương.

Nhu cầu của xã hội

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2015 doanh nghiệp đưa ra chào bán khoảng 50.000 căn nhà, năm nay dự kiến khoảng 57.000 căn nhà. Nhưng mức giá những căn nhà này quá cao, nên chỉ phục vụ cho những người có tiền. Trong khi dự án phân lô bán nền theo kiểu các doanh nghiệp làm bài bản giá cũng quá cao. Cộng với việc phải xây nhà theo quy hoạch thông thường là 1 trệt 2 lầu nên người nghèo không mua nổi, hoặc mua được đất rồi cũng không đủ tiền xây. Trong khi nhu cầu về nhà ở của số đông mà nhà nước không đáp ứng được nên người dân phải tìm mọi cách để mua đất xây nhà, thậm chí mua đất xây nhà không phép.

“Thị trường bất động sản thời gian qua chỉ giải quyết được nhà ở cho một số ít người có tiền, trong khi số đông người dân có nhu cầu về chỗ ở là người nghèo, người nhập cư... vẫn bị bỏ rơi. Nhà xã hội, nhà thu nhập thấp do nhà nước đầu tư cũng chỉ đáp ứng được một phần nhỏ cho đối tượng là cán bộ công chức. Chính vì bức xúc về nhà ở nên phân khúc nhà phân lô bán nền được người dân tìm mua”, ông Châu cho hay.

Để hài hòa lợi ích của người dân và nhà nước, ông Châu kiến nghị nhà nước cho xây dựng những khu vực nhà ở dưới chuẩn, nhưng hơn những khu nhà ổ chuột, nhà lấn chiếm kênh rạch... Những khu nhà này cũng được xây dựng theo các đồ án quy hoạch 1/2.000 đã được phê duyệt, nhưng thấp hơn các dự án của doanh nghiệp xây dựng theo 1/500. “Vấn đề đặt ra là tạo cho người thu nhập thấp có được chỗ ở khá tốt, giá cả mềm, phù hợp với thu nhập của người dân. Để hạn chế nhà ba chung, nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp xây những căn hộ không nhỏ hơn 25 m2 như nhà ở xã hội, với giá khoảng 400 - 500 triệu đồng”, ông Châu kiến nghị.

Lãnh đạo một công ty bất động sản cũng phân tích rằng hiện nay TP có gần 3 triệu người nhập cư vào làm công nhân, người lao động chân tay... nên làm sao chăm lo nhà ở cho những người này. Nếu cứ cứng nhắc theo chuẩn thì không có được nhiều loại nhà cho người dân nghèo mua, thuê. Đây là nguyên nhân vì sao họ xuống những quận, huyện vùng ven liều mua đất nông nghiệp rồi lén lút xây nhà không phép tràn lan như ở Bình Chánh và hậu quả là TP sẽ phải đi dọn dẹp, xử lý những căn nhà xây dựng không phép này. “Việc tách thửa đất của người dân, tổ chức đã được pháp luật quy định và Quyết định 33 cũng đã đưa ra các tiêu chuẩn quá rõ ràng. Nên hiện nay vấn đề lớn nhất là làm sao các địa phương phải quản lý, hậu kiểm khâu xây dựng, tách thửa để tránh các khu nhà ổ chuột, nhà ba chung. Nếu lãnh đạo địa phương nào để xảy ra tình trạng này phải bị xử lý nghiêm chứ không thể vì không quản được thì cấm như cách làm của Sở Tài nguyên - Môi trường”, vị này cho hay.

Hệ số K từ 1 - 2 lần

Ngày 28.3, UBND TP.HCM đã chính thức ban hành quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn TP (hay còn gọi là hệ số k). Hệ số K được áp dụng tùy theo từng nhóm đối tượng và tùy theo khu vực địa bàn quận, huyện. Cụ thể, nhóm 1 là trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích đất vượt hạn mức thì hệ số K là 1 lần giá đất do UBND TP quy định và công bố. Nhóm 2 là trường hợp xác định đơn giá thuê đất hằng năm. Trong trường hợp này, hệ số k cao nhất là 2 lần được áp dụng tại khu vực 1 (các Q.1, Q.3, Q.4, Q.5, Q.10, Q.11, Q.Tân Bình, Q.Phú Nhuận) với mục đích kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê, văn phòng làm việc và cho thuê. Đồng thời, hệ số k là thấp nhất từ 1 đến 1,2 lần với tất cả các mục đích sử dụng đất thuê được áp dụng tại khu vực 5 (H.Cần Giờ).

Đối với trường hợp tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hệ số k cũng được áp dụng tùy theo khu vực. Theo đó, khu vực 1 vẫn có hệ số k lớn nhất là 2 lần, khu vực 5 là 1,2 lần.

Như vậy, hệ số K năm 2016 gần như không có sự thay đổi so với năm 2015.