BĐS Đà Nẵng: Khởi sắc

Sau 2 năm ảm đạm, giá nhà đất tại thành phố Đà Nẵng lại tăng. Đây là tin tức được giới đầu tư bất động sản (BĐS) chú ý vì khu vực này luôn là "điểm nóng".

Đầu tư có lộ trình

Cuối năm 2014, nhiều nhà đầu tư (NĐT) đã mạnh dạn mua biệt thự và căn hộ cao cấp ở thành phố Đà Nẵng với mục đích cho thuê.

Sự tăng trưởng của khách du lịch đến Đà Nẵng là cơ sở để NĐT không ngại ngần xuống tiền. Ước tính, trong 9 tháng của năm 2015, lượng khách du lịch đến Đà Nẵng tăng trên 20% so với cùng kỳ 2014.

Một vài khu căn hộ ven biển và trung tâm thành phố đang dần thoát ra khỏi tình trạng đóng băng. Đặc biệt, tình trạng giao dịch căn hộ hoàn thiện đang diễn ra mạnh ở một số dự án cao cấp đã tạo ra nguồn thu từ cho thuê.

Sự khởi sắc của thị trường đã đẩy giá biệt thự ở khu vực ven biển thời điểm này tăng thêm 9% so với đầu 2014, còn giá đất nền tăng trên 20%.

Tuy thị trường đã có những dấu hiệu tích cực nhưng NĐT vẫn cẩn trọng trước mọi quyết định. Chẳng hạn, ông Trần Thanh Liên, một viên chức sống ở Hà Nội khi tiếp cận thị trường BĐS Đà Nẵng đã có sự chuẩn bị bài bản.

Theo đó, trước khi về hưu một năm, ông dành nguyên kỳ nghỉ phép vào thuê căn hộ cao cấp trung tâm thành phố ở để cảm nhận thực tế, nói chuyện với người địa phương và nghiên cứu các thông tin thị trường.

Cuối cùng ông quyết định đầu tư một căn hộ hơn 5 tỷ đồng, mua từ nhà đầu tư thứ cấp khác. Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán, ông đã ký luôn hợp đồng cho thuê với ban quản lý nhà, với kỳ vọng có lãi hàng năm khoảng 6 - 7%.

Chưa dừng lại ở đó, một năm sau khi mua căn hộ đầu tiên ở Đà Nẵng, ông có quyết định nghỉ hưu và đi đến quyết định táo bạo hơn. Gia đình ông Liên bán căn nhà tại Hà Nội và đầu tư thêm một lô đất biệt thự để chuyển hẳn vào sống tại Đà Nẵng trong một căn biệt thự ở khu phố nhỏ mới quy hoạch.

Ông Liên chia sẻ "bí quyết" đầu tư của ông chủ yếu dựa vào phán đoán về sự phát triển du lịch khả quan của Đà Nẵng và quyết định tận hưởng cuộc sống thanh bình ở một thành phố có quy hoạch đô thị tốt và đời sống xã hội được đánh giá tốt nhất Việt Nam.

Cung "mở van"

Nhìn nhận về thị trường BĐS Đà Nẵng, các nhà tư vấn BĐS có uy tín như Savills hay CBRE đều thừa nhận tình trạng BĐS tại Đà Nẵng đang bắt đầu những giao dịch khả quan.

Theo đó, một số dự án mới đã bắt đầu mở bán trong quý II/2015, có thể kể đến như Premier Village Danang Resort và Naman Residences.

Hai dự án này cung cấp 150 căn, nâng tổng nguồn cung biệt thự đạt 890 căn. Về thị trường căn hộ, trong quý này, Đà Nẵng có thêm một dự án chung cư mở bán, cung cấp 100 căn. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt 18%.

Theo Savills, những dự án với chủ đầu tư danh tiếng gần biển hoặc trung tâm thành phố bán tốt trong quý.

Các nhà phát triển dự án lớn, với chính sách bán hàng khá bài bản như cam kết cho thuê lại biệt thự với khả năng lãi 8%/năm (giá trước thuế), sở hữu vĩnh viễn với người Việt Nam, nghỉ dưỡng miễn phí 15 ngày,... đã "đánh" trúng tâm lý của NĐT là vừa muốn có chỗ nghỉ dưỡng cao cấp trong năm, vừa có nguồn thu ổn định từ cho thuê.

Song, một NĐT có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng đưa ra khuyến cáo với người mua khi tham gia vào phân khúc này: Hãy tính toán kỹ lưỡng, nếu muốn vay ngân hàng để sở hữu sản phẩm và có ý định lấy tiền thuê để bù đắp khoản lãi nhà băng và phí quản lý là điều không dễ dàng.

Hiện tại, các giao dịch tại Đà Nẵng chủ yếu với mục đích đầu tư hoặc mua nhà để cho thuê. Dự báo sẽ có thêm 1.350 căn từ 13 dự án biệt thự và 17.600 căn hộ từ 21 dự án chung cư sẽ gia nhập thị trường địa ốc Đà Nẵng từ nửa cuối năm 2015 trở đi.

Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng, với nguồn cung như vậy, liệu việc đầu tư BĐS ở Đà Nẵng có tương lai bền vững hay không, hay cũng vẫn là trào lưu đầu tư theo sóng? Đó là câu hỏi thật đáng quan tâm!

Mới đây, một văn bản của Sở Văn hóa - Thể thao và Du lịch Đà Nẵng có những phân tích chi tiết về tình hình đầu tư khách sạn liên quan đến xu thế phát triển du lịch tại Đà Nẵng vốn là đòn bẩy cho thị trường BĐS.

Bản phân tích của cơ quan chức năng cho biết, hiện tại các khu du lịch nghỉ dưỡng 5 sao, trong đó bao gồm các biệt thự cao cấp đang có sức hút nhờ dòng khách công vụ và nghỉ dưỡng tăng trưởng, có thể khai thác công suất lên 70 - 80% nhờ có đầy đủ các dịch vụ đi kèm như nhà hàng, hội trường, chăm sóc sức khỏe.

Giá phòng và biệt thự nghỉ dưỡng ven biển của Đà Nẵng cũng đạt mức cao nhất so với Hà Nội và TP.HCM. Vì vậy biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng tăng giá 9% so với đầu năm là có cơ sở.

"Con sóng" này được đẩy lên nhờ lượng khách đến Đà Nẵng tăng, đồng thời cũng do bảng giá đất của Đà Nẵng ban hành hồi tháng 5/2015 đã tăng lên.

Tuy nhiên, với thực tế ghi nhận kinh nghiệm từ năm 2011, việc kích cầu tăng giá BĐS hiện nay tiềm ẩn không ít chiêu trò bẫy NĐT, nhất là với những dự án có quy mô nhỏ, quy hoạch hạ tầng thiếu đồng bộ.

Nhiều cò đất loại "cá mập" có khả năng tổ chức cả kịch bản tung người đi giả giao dịch, tụ tập xem dự án ở các ban quản lý, tham quan dự án,... để kích thích các NĐT mới!

Những hoạt động giả như thật này không chỉ diễn ra ở các ban quản lý dự án, mà còn len lỏi đến các sân golf, nhà hàng,...

Một đồn mười, mười đồn trăm, với một biệt thự nghỉ dưỡng ven biển giá từ 1,5 - 2 triệu USD bị kích giá tăng thêm 9% một quý là điều đáng lo ngại mà các NĐT nhỏ lẻ nên thận trọng.