Báo cáo thị trường bất động sản TPHCM Quý 2/2012

Trong Q2/2012, tổng lượng tiêu thụ văn phòng tăng 35% so với Q1/2012 nhưng giảm 57% so với Q2/2011. Chỉ có hạng A là có lượng tiêu thụ giảm 29% trong khi hạng B tăng 84% và hạng C tăng 11% so với quý trước.

1. Căn hộ

Nguồn cung

Tổng nguồn cung sơ cấp là 13.700 căn, tăng 11% so với quý trước do sự gia nhập của một số dự án hạng C. Một số dự án mới được mở bán trong quý này do chủ đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi khi lãi suất giảm xuống.

Thị phần nguồn cung sơ cấp của hạng C tăng 1 điểm phần trăm, đạt 80%. Ngày càng nhiều chủ đầu tư chú trọng đến phân khúc này khi tái cân nhắc danh mục đầu tư.

Trong năm quý vừa qua, hạng A chịu mức sụt giảm liên tục về nguồn cung, trung bình -3% mỗi quý. Lần cuối khi phân khúc này có thêm dự án mới là vào Q1/2011.

Tình hình hoạt động

Tỉ lệ hấp thụ của toàn thị trường tiếp tục giảm -2 điểm phần trăm, từ mức 7% trong Q1/2012 xuống còn 5% trong quý này, với khoảng 750 căn hộ đã bán.

Thị trường giao dịch tập trung tại phân khúc giá thấp. Hơn 70% của tổng căn hộ đã bán có mức giá dưới 20.000.000 VND/m2, giá trị căn hộ giao động trong khoảng từ 600 triệu đến dưới 1,5 tỷ VND mỗi căn. Tình hình hoạt động trong quý này vẫn tiếp tục theo hướng suy giảm trước đó hơn là phản ánh một thị trường được cải thiện về lãi suất và kinh tế vĩ mô. Các chuyển biến tích cực trong Q2/2012 cần có thời gian để phát huy tác dụng rõ ràng lên thị trường.

Nguồn cầu

Mức lạm phát một con số của TP. HCM trong nửa đầu năm 2012 được kỳ vọng sẽ nới lỏng chính sách tiền tệ và đưa nhiều gói hỗ trợ vào các ngành quan trọng, bao gồm bất động sản.

Ngân hàng nhà nước đã cắt giảm mạnh mức trần lãi suất huy động từ 13% trong Q1/2012 xuống còn 9% vào giữa tháng sáu. Do đó, nhu cầu về nhà ở được kỳ vọng sẽ tăng trong các quý sắp tới.

Triển vọng

Có 7 dự án căn hộ được kỳ vọng sẽ gia nhập thị trường sơ cấp, cung cấp thêm khoảng 4.000 căn hộ. Từ năm 2013 đến 2016, thị trường căn hộ TP. HCM sẽ mở rộng thêm với khoảng 74.000 căn hộ.

2. Khách sạn

Nguồn cung

Có thêm 1 khách sạn 4 sao gia nhập thị trường trong Q2/2012 làm tổng cung đạt 11.106 phòng từ 81 khách sạn, tăng nhẹ 1% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. Quận 1 có số lượng phòng nhiều nhất, chiếm 72% tổng cung của thị trường.



Q2/2012 là mùa thấp điểm. Công suất trung bình là 66%, giảm -10 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng tăng 7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá phòng trung bình đạt 1.979.000/ phòng/ đêm, thấp hơn 2% so với quý trước, nhưng tăng 14% so với cùng kỳ năm trước.

RevPAR của khách sạn giảm -15% so với quý trước, nhưng tăng 27% so với Q2/2011. Sự tăng mạnh của RevPAR chủ yếu do sự tăng mạnh RevPAR của phân khúc 5 sao.

Nguồn cầu

Theo VNAT, sáu tháng đầu năm 2012, tổng số lượng du khách quốc tế đến Việt Nam khoảng 3,4 triệu lượt, tăng 13,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khách nước ngoài đến TP. HCM khoảng 1,8 triệu lượt, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2011.

Theo VNAT, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam vì mục đích công việc tăng cao nhất, hơn 18% so với cùng kỳ năm trước.

Dự kiến sẽ có 26 dự án gia nhập vào thị trường tương lai, cung cấp hơn 4.200 phòng. Trong đó có 17 dự án tương lai toạ lac tại quận 1, chiếm khoảng 82% tổng cung tương lai.

Nửa sau của năm 2012 dự kiến sẽ có 4 khách sạn mới gia nhập. Trong đó, có ba khách sạn 5 sao tại quận 1 cung cấp khoảng 870 phòng và một khách sạn 3 sao tại quận 7 cung cấp 160 phòng. Tổng cung dự kiến sẽ tăng khoảng 9% đến hết năm 2012.

3. Văn phòng

Nguồn cung

Thị trường văn phòng cho thuê TP. HCM chứng kiến việc gia nhập của 4 tòa nhà hạng C mới, cung cấp thêm 11.200 m2. Tính đến Q2/2012, tổng nguồn cung văn phòng tăng nhẹ 1% so với quý trước và đạt hơn 1,2 triệu m2 sàn từ 192 tòa nhà văn phòng cho thuê.


Tình hình thị trường

Giá thuê trung bình của toàn thị trường là 544.000 VND/ m2/ tháng, giảm -2% so với quý trước và -8% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình của thị trường văn phòng giảm liên tục trong 4 năm gần đây. Giá thuê giảm nhẹ, nhu cầu văn phòng tăng làm cho công suất thuê trung bình toàn thị trường trong Q2/2012 tăng 1 điểm phần trăm so với quý trước và đạt 86%.

Trong Q2/2012, hạng B có tình hình hoạt động tốt nhất trong tất cả các hạng. Hạng B có công suất thuê tăng cao nhất và đạt 90%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước và 8 điểm phần trăm so với Q2/2011.

Ghi chú: Giá thuê trung bình được tính trên Diện tích sàn thuần, bao gồm phí dịch vụ nhưng không bao gồm VAT.

Nguồn cầu

Trong Q2/2012, tổng lượng tiêu thụ văn phòng tăng 35% so với Q1/2012 nhưng giảm mạnh -57% so với Q2/2011. Chỉ có hạng A là có lượng tiêu thụ giảm -29% trong khi hạng B tăng 84% và hạng C tăng 11% so với quý trước. Do tình hình khó khăn của kinh tế vĩ mô hiện nay, các doanh nghiệp mới e ngại gia nhập vào thị trường Việt Nam. Vì vậy, phần lớn giao dịch văn phòng trong Q2/2012 là dịch chuyển giữa các hạng và chuyển từ hạng thấp lên các hạng cao hơn.

Hiện nay tại các tòa nhà hạng A và B thì các doanh nghiệp nước ngoài chiếm khoảng 60% trong tổng số diện tích cho thuê. Các doanh nghiệp này thường chọn tòa nhà hạng A và B nhằm có hình ảnh công ty tốt hơn, điều kiện làm việc tốt với các tiện ích hiện đại và thuận tiệc cho việc giao dịch kinh doanh.

Triển vọng

Thị trường văn phòng dự kiến có 68 tòa nhà văn phòng mới cung cấp hơn 1,1 triệu m2 sàn từ năm 2013 trở đi. Trong 6 tháng cuối năm 2012, có 12 tòa nhà mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường với hơn 95.000 m2, chiếm khoảng 8% tổng nguồn cung tương lai. Phần lớn các tòa nhà này là hạng C và tập trung chủ yếu tại các quận Phú Nhuận, Tân Bình và khu vực trung tâm bao gồm quận 1 và 3.

Nhu cầu cho các tòa nhà văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm dự kiến sẽ có xu hướng tăng trong 2013-2014. Do giá thuê giảm, khách thuê có xu hướng chuyển vào khu vực turng tâm nhằm có lợi thế về giá thuê cạnh tranh và dịch vụ tốt hơn.

>>Bấm vào đây để xem toàn bộ Báo cáo Quý 2/2012