Những lo ngại vô cớ

“Cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được quyền mua nhà”, một quy định trong dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) đã trình ra Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội từ tháng 3 bỗng gây xôn xao trở lại từ hôm 12/8 với tuyên bố của Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng: “Cứ qua cửa khẩu mua được nhà thì lạ quá”.

Nhưng chuyện đâu có đơn giản như thế.

Xuất phát điểm của chuyện này không có gì là mới. Từ tháng 3 năm nay, khi trình dự thảo luật ra Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã đưa điều 156 này vào dự thảo, coi như hướng mở mới để thúc đẩy hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường nhà ở và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Nó cũng nhằm khơi thông thêm một kênh dẫn vốn cho thị trường, nhất là phân khúc thị trường cao cấp, vốn đang đóng băng suốt mấy năm qua.

Cũng ngay tại thời điểm đó, khi thẩm tra quy định mới này, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã đồng tình và tỏ ra không hề lo ngại. Bởi nếu chỉ nhìn quy định “cứ qua cửa khẩu là mua được nhà” tưởng có vẻ việc mua nhà không còn gì dễ hơn sau cái dấu đóng vào visa. Và cũng dễ tưởng là quy định “lỏng” thế thì dễ tạo nên một làn sóng các nhà đầu tư ngoại, khi dự luật được thông qua, đổ vào mua nhà tại thị trường Việt Nam, chèn lấn những cơ hội sở hữu nhà của người Việt khác.

Song, còn các điều kiện đi kèm khác : chỉ được mua nhà ở thương mại tại các dự án không cấm người nước ngoài cư trú, tức là các dự án thông thường; chỉ được mua nhà để ở và cho thuê (điều kiện cho thuê rất khó) hoặc cho, tặng. Người nước ngoài đã mua nhà không thể đứng tên chuyển nhượng căn nhà đó. Hay nói khác đi là dự luật sửa đổi vẫn “cấm mua đi bán lại”.

Khi Quốc hội thảo luận về dự luật này hồi tháng 5 vừa qua, TBKTSG đã phân tích về vấn đề này và nay tất cả vẫn không thay đổi, nó đồng bộ với quy định trong dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là chưa cho phép người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nhiều quy định như thế, liệu có bao nhiêu người nước ngoài sẽ bỏ tiền để mua nhà tại Việt Nam chỉ với mục đích để ở? Chỉ biết rằng trong 5 năm qua, dù luật đã cho phép người nước ngoài mua nhà song vẫn không cho phép họ kinh doanh hợp pháp, không cho phép cho thuê nên chỉ có 126 người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.

Hơn nữa, giá nhà tại Việt Nam vốn không hề rẻ nếu đem so với các nước lân cận trong khu vực như Thái Lan hay Malaysia. Lấy ví dụ,  có 6 tỉ đồng (khoảng gần 300.000 đô la Mỹ) chỉ có thể mua được căn hộ chung cư chưa đầy 200 m2 tại vị trí tốt (không phải quận trung tâm) tại Hà Nội. Nhưng chừng ấy tiền có thể mua được một biệt thự liền kề rộng gần 200m2 của tập đoàn Bejaya (Malaysia) tại vị trí cách trung tâm Kuala Lumpur hơn 20 phút chạy xe hơi. Mức phí quản lý ở hai địa điểm gần bằng nhau. Như vậy, các nhà đầu tư nước ngoài có chừng ấy tiền sẽ có không ít sự lựa chọn, so sánh để đầu tư. Nhất là tại thị trường Việt Nam, họ chưa được phép mua nhà để bán.

Mặt khác, tiếng là mở với nhà đầu tư nước ngoài song quy định của dự luật nhà ở là: “chỉ được mua loại nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ”. Tuy thực tế chẳng áp dụng được điều kiện này trong các giao dịch vì các dự án nhà ở thương mại đều theo giá thị trường, không có sự can thiệp về giá của Chính phủ hay UBND các địa phương, vậy đâu có cần thiết ghi thêm điều khoản có tính phân biệt đối xử như thế.

Các quy định theo kiểu “giá bán cho người nước ngoài cao hơn giá bán cho người trong nước” từ vé tham quan danh lam thắng cảnh, vé tàu…đã bị bãi bỏ, nay lại quay lại trong dự luật kinh doanh nhà ở làm gì.

Với chừng ấy các rào cản dựng lên, nếu được thông qua tại Quốc hội vào tháng 10 tới thì tính khả thi về việc mở cửa cho người nước ngoài mua nhà thực tế cũng không thay đổi được là bao.