Luật Đất đai mới: Vẫn chưa thoát vòng kim cô

Các doanh nghiệp địa ốc đang chờ xem thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 với nhiều điều khoản được bổ sung, sửa đổi sắp tới sẽ ra sao kể từ khi bộ luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1-7 vừa qua. Song, không ít doanh nghiệp lại cho rằng những thay đổi này thực chất mới chỉ gọt đi một chút “râu ria” của vấn đề, chứ chưa chạm tới những khúc mắc bấy lâu nay...

Những điểm sáng

Có thể nói, điều tiến bộ nhất trong việc ban hành Luật Đất đai lần này là tính đồng bộ. Có đến năm nghị định hướng dẫn được ban hành vào cùng một ngày với bộ luật trên, nghĩa là không còn cảnh dài cổ chờ nghị định như trước đây. Chùm nghị định này bao gồm Nghị định 43/2014/NĐ-CP giải thích mang tính bao trùm toàn bộ luật; Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về phương pháp định giá đất; Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; và Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Không chỉ có vậy, xuất hiện gần như cùng lúc với bộ luật mới này là Nghị quyết 43/NQ-CP, trong đó đề cập đến hai vấn đề quan trọng mà các doanh nghiệp địa ốc quan tâm. Thứ nhất là cải cách thủ tục hành chính. Với mục đích tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng và thông thoáng, Chính phủ yêu cầu các bộ ngành phải “cắt giảm ít nhất 40% thời gian thực hiện gắn với tiết kiệm tối đa chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế”.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House), cho rằng đây là một trong những điều các doanh nghiệp địa ốc đang mong đợi. Lâu nay, thủ tục về đất đai rất nặng nề, nhiêu khê ở tất cả các khâu, là một trong những nguyên nhân kéo dài thời gian thực hiện dự án, đẩy giá nhà lên cao.

Vấn đề thứ hai là giảm bớt sự rườm rà, trùng lắp trong thủ tục cấp phép xây dựng. Nghị quyết của Chính phủ nêu rõ “không yêu cầu thực hiện việc cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của dự án đầu tư đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500”. Bỏ được thủ tục này giúp tháo gỡ khó khăn, phiền hà, lãng phí thời gian và tiền bạc cho cả người dân lẫn doanh nghiệp.

Ngoài ra, ông Hiếu nhận định Luật Đất đai sửa đổi lần này có phần thoáng hơn trước, đã xóa mờ đi một số điểm khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Một trong số đó là việc thuê đất và giao đất. Trước đây, doanh nghiệp trong nước muốn làm nhà cho thuê không được thuê đất như doanh nghiệp nước ngoài, thay vào đó họ sẽ được giao đất, mà đã giao đất thì phải đóng tiền sử dụng đất, hậu quả là chẳng ai làm nổi nhà cho thuê vì giá quá cao.

Tuy nhiên, luật mới cũng siết lại đối với những dự án kinh doanh thương mại. Ông Hiếu cho biết trước đây những dự án này được giao đất, nay theo luật mới thì phải thuê đất. Như vậy, những công ty đã có sẵn quỹ đất, đã đóng tiền sử dụng đất sẽ phải chuyển qua thuê đất trong tương lai. Song, luật mới đã cởi mở hơn khi cho phép người sở hữu tài sản trên đất được cầm cố, chuyển nhượng, mua bán bình thường.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng Luật Đất đai sửa đổi có hai điểm tiến bộ trong việc xác định giá đất. Cụ thể, nếu đã dùng phương pháp nào tính tiền sử dụng đất thì cũng phải dùng chính phương pháp đó để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho doanh nghiệp. Thứ hai, áp dụng phương pháp tính giá đất ở cùng một thời điểm, nghĩa là nếu chọn ngày 1-7 để tính tiền sử dụng đất thì cũng phải chọn thời điểm này để tính chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Về mặt lý thuyết, những đổi mới này có vẻ sẽ công bằng hơn cho việc tính tiền đất, nhưng công bằng tới đâu và thực hiện ra sao còn phải đợi thực tế trả lời.

...và vấn đề cũ

Điều mà các doanh nghiệp địa ốc quan tâm nhất hiện nay là liệu luật mới có giải quyết được vấn đề tiền sử dụng đất cho họ hay không. Quy định cũ cho phép áp dụng bốn phương pháp định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư. Luật Đất đai sửa đổi đưa thêm cách tính thứ năm, đó là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, tiền sử dụng đất được xác định bằng cách lấy bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành nhân (x) cho hệ số điều chỉnh, hay còn gọi là hệ số k, k bằng bao nhiêu tùy vào quyết định của chính quyền địa phương. Với nhiều doanh nghiệp, cách tính này đơn giản và khả thi hơn các phương pháp cũ.

Tuy nhiên, xem kỹ Nghị định 44 thì thấy phương pháp này chỉ được áp dụng để tính tiền đất cho các hộ gia đình, cho các “thửa đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỉ đồng đối với thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỉ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỉ đồng đối với các tỉnh còn lại”. Điều này có nghĩa các doanh nghiệp địa ốc sẽ chẳng có hy vọng gì, bởi trên thực tế có mấy dự án có quy mô nhỏ như thế.

“Không hiểu vì lý do gì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất lại không được áp dụng rộng rãi cho tất cả các dự án. Nếu cứ tính theo phương pháp cũ, tiền sử dụng đất tiếp tục là một ẩn số”, ông Châu nói.

Câu chuyện tiền sử dụng đất được nói đến nhiều kể từ năm 2009 đến nay. Vấn đề nằm ở chỗ số tiền doanh nghiệp bỏ ra đền bù giải phóng mặt bằng được cấn trừ lại theo đơn giá Nhà nước, vốn thấp hơn nhiều so với số tiền sử dụng đất phải nộp. Để được cấn trừ, các doanh nghiệp địa ốc phải có phương án đền bù được phê duyệt, song trên thực tế chẳng dự án nào có, họ phải tự thương lượng đền bù với dân “tới mét vuông cuối cùng” theo tinh thần Nghị định 84. Đó là lý do các doanh nghiệp địa ốc luôn miệng kêu họ đang phải mua đất hai lần.

Dưới góc nhìn của các doanh nghiệp, cách tính tiền sử dụng đất như hiện nay đầy cảm tính, phức tạp, mất thời gian, và nhất là phải có bộ máy cồng kềnh với đơn vị tư vấn thẩm định giá và hội đồng phê duyệt. Hơn nữa, với cách tính này, họ không biết số tiền sử dụng đất của mình là bao nhiêu, nên không thể tính toán phương án đầu tư cho dự án của mình.

Có ý kiến cho rằng tiền sử dụng đất thuộc ngân sách địa phương nên để địa phương quyết định mức thu tiền sử dụng đất, cần khuyến khích đầu tư tiền sử dụng đất sẽ hạ xuống, cần siết lại sẽ tăng mức thu khoản này lên. Hơn nữa, việc Chính phủ ban hành khung giá đất vùng thực tế chẳng có ý nghĩa gì nhiều khi xác định giá thị trường, theo đó bảng giá đất của địa phương sẽ được phép điều chỉnh khi giá thị trường biến động 20%. Nếu áp dụng theo khung này, giá đất tại hai thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM không vượt quá 81 triệu đồng/mét vuông. Thế nhưng trên thực tế gần đây, một dự án trung tâm thương mại trên trục đường Đồng Khởi, TPHCM đã có giá đền bù đến 275 triệu đồng/mét vuông.

Thật ra, chính quyền TPHCM cũng đã thấy những bất cập trong việc thu tiền sử dụng đất. Khoảng trung tuần tháng 11 năm ngoái, UBND TPHCM đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất khoảng 10-15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho.

Chỉ có điều tiền sử dụng đất không được xem là một khoản thuế, nên đề xuất này đến nay vẫn còn bỏ ngỏ. Cũng còn phải đợi xem thông tư hướng dẫn sắp tới sẽ ra sao. Nói như ông Hiếu của Thuduc House, nếu cứ tư duy theo kiểu cũ, mọi chuyện rồi sẽ quay lại như cũ.